Muchos inversores tienen una posición inmobiliaria en su cartera. Pero añadir otras inversiones al invertir en inmuebles puede ayudarte a diversificar tu cartera y protegerte de la volatilidad del mercado de valores.
Veamos tus opciones para invertir en bienes inmuebles, los pros y los contras, y cómo puedes empezar.
¿Cuáles son mis opciones de inversión?
Éstas son las modalidades de inversión inmobiliaria más populares:
- Propiedades en alquiler
- REITs
- Grupos de inversión inmobiliaria
- Compraventa de viviendas
- Sociedades limitadas inmobiliarias
- Fondos de inversión inmobiliaria
Profundicemos en su funcionamiento.
Propiedades en alquiler
Las propiedades en alquiler son la opción más práctica de esta lista.
Compras un inmueble residencial y lo alquilas a inquilinos. Muchas propiedades en alquiler se alquilan por periodos de 12 meses.
Pero los alquileres a corto plazo a través de empresas como Airbnb (NASDAQ:ABNB) también se están haciendo más populares.
Como propietario de la vivienda, tu eres el arrendador. Eres responsable del mantenimiento, la limpieza entre inquilinos, las grandes reparaciones y el pago de los impuestos de la propiedad.
Dependiendo de las condiciones del contrato de alquiler, es posible que tengas que reemplazar los electrodomésticos y pagar los servicios públicos.
Ganas dinero con las propiedades en alquiler gracias a los ingresos que recibes de los inquilinos y a la revalorización del precio si vende la propiedad por más de lo que pagaste por ella.
También puedes beneficiarte de las deducciones fiscales. De acuerdo con las normas sobre pérdidas de actividades pasivas, puede deducir hasta 25.000 dólares de pérdidas de sus propiedades de alquiler de sus ingresos normales si sus ingresos brutos ajustados modificados son de 100.000 dólares o menos.
La depreciación (un gasto no monetario) y los intereses (que pagas sin importar lo que pase), podrían hacer que la propiedad muestre una pérdida contable incluso cuando sigues ganando dinero.
Al comprar una propiedad de alquiler, podrías necesitar un pago inicial de hasta el 25%.
Pero si cobras un alquiler suficiente para cubrir el pago de la hipoteca, el resto lo cubrirá el inquilino, más la revalorización del precio.
REITs
Si no quieres aguantar el dolor de cabeza que supone la gestión de una propiedad en alquiler o no puedes dar el 25% de pago inicial, los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) son una forma fácil de empezar a invertir en bienes inmuebles.
Los REIT son fideicomisos que cotizan en bolsa y que poseen y gestionan propiedades de alquiler.
Pueden poseer cualquier cosa: consultorios médicos, centros comerciales, inmuebles industriales y edificios de oficinas o apartamentos, por nombrar algunos.
Los REIT tienden a pagar altos dividendos porque están obligados a pagar al menos el 90% de sus ingresos netos a los inversores. Si el REIT cumple este requisito, no tendrás que pagar el impuesto de sociedades.
Además, mientras que la venta de una propiedad en alquiler puede llevar meses y montañas de papeleo, un REIT tiene la ventaja de la liquidez, ya que cotiza en bolsa.
Grupos de inversión inmobiliaria
Invertir en un grupo de inversión inmobiliaria es una forma de mantener el potencial de beneficios de las propiedades de alquiler privadas y, al mismo tiempo, obtener más ventajas que un REIT que cotice en bolsa.
Los grupos de inversión inmobiliaria compran y gestionan propiedades y luego venden partes de las mismas a los inversores.
Un grupo de inversión comprará algo como un edificio de apartamentos, y los inversores pueden comprar unidades dentro de él.
La empresa operadora se queda con una parte del alquiler y gestiona la propiedad.
‘Esto significa que la empresa encuentra nuevos inquilinos y se encarga de todo el mantenimiento.
A menudo, los inversores también reúnen parte del alquiler para seguir pagando la deuda y cumplir con otras obligaciones si algunas unidades están vacías.
La compraventa de viviendas
La venta de casas es la más difícil y arriesgada de las opciones, pero puede ser la más rentable.
Las dos formas más comunes de cambiar casas son comprar, reparar y vender, o comprar, esperar y vender.
En cualquiera de los dos casos, la clave es limitar la inversión inicial con un pago inicial bajo y mantener bajos los costes de renovación.
Supongamos que consigues comprar una casa por 250.000 dólares con un 20% de entrada, es decir, 50.000 dólares.
Realizas otras reformas por valor de 50.000 dólares y pones la casa a la venta por 400.000 dólares.
Utilizas los 400.000 dólares para pagar el préstamo de 200.000 dólares y obtienes 100.000 dólares de beneficio sobre una inversión de 100.000 dólares. Es un gran rendimiento si se logra.
El problema es que normalmente no se puede. Los mercados de la vivienda no son conocidos por ser volátiles, pero cuando se apalancan al máximo -como debe ser- te matan en el juego de voltear casas.
Mantener los costes de renovación al mínimo puede parecer fácil, pero puede ser casi imposible si no se tiene experiencia directa en la construcción.
A partir de 2021, los precios de los materiales están por las nubes, hay escasez de trabajadores en todas partes y casi no hay casas a la venta a bajo precio.
Es la peor parte posible del ciclo para los “house-flippers”: Todo es caro y el mercado puede cambiar en cualquier momento.
Si optas por vender casas, se inteligente y busca la manera de no hacerlo cuando el mercado se calienta demasiado. Puede parecer contradictorio, pero te ahorrará a largo plazo.
Sociedades Limitadas Inmobiliarias
Las sociedades limitadas inmobiliarias son una forma de REIG. Están estructuradas de forma similar a los fondos de cobertura, donde hay socios limitados (inversores) y un socio general (el gestor).
El socio general suele ser una empresa inmobiliaria que asume toda la responsabilidad.
Son una inversión más pasiva en el sector inmobiliario. Normalmente, el socio general crea la sociedad y recluta a los inversores como socios comanditarios.
Los inversores reciben un K-1 para declarar los ingresos en sus impuestos, pero no tienen mucha influencia en las operaciones.
Pueden ser muy rentables si se encuentra un buen socio general. Pero dependes totalmente de ese socio general que debe, sin mucha supervisión, gestionar la propiedad y presentarle informes financieros fiables.
Fondos de inversión inmobiliaria
Los fondos inmobiliarios invierten en REITs y en empresas de explotación inmobiliaria. Las empresas de explotación inmobiliaria son como los REIT, pero no tienen que pagar dividendos, por lo que crecen mucho más rápido.
Los fondos de inversión inmobiliaria o los fondos cotizados (ETF) son las formas más sencillas de invertir en bienes inmuebles.
Permites que un gestor o incluso un índice elija la mejor inversión inmobiliaria mientras tu cobra dividendos.
Incluso si eres un inversor que sólo invierte en acciones, considera la posibilidad de utilizar fondos inmobiliarios para obtener diversificación y mantener el perfil de liquidez al que estás acostumbrado.
¿Por qué debería invertir en bienes inmuebles?
He aquí algunos pros y contras de la inversión en bienes inmuebles:
| Pros | Contras |
| Si inviertes en propiedades físicas, puedes controlar tu inversión. También puedes tener una inversión totalmente pasiva que no necesitas gestionar. | En un evento del tipo de la Gran Recesión, los precios pueden desplomarse y acabar con toda tu cartera. |
| Puede ser una fuente de ingresos mensuales constantes. | Con la cantidad de apalancamiento requerida, incluso pequeñas caídas de precios pueden acabar con toda tu inversión. |
| Puede reducir la volatilidad global gracias a la diversificación y a los menores movimientos de precios en general. | Si optas por vender casas o por ser propietario de inmuebles de alquiler, puede convertirse en una carrera en sí misma y consumir mucho tiempo libre. |
| Puede generar riqueza a largo plazo mediante el uso del apalancamiento. | Los costes iniciales pueden dificultar las inversiones iniciales. Hay que ahorrar lo suficiente para el pago inicial y para cubrir los déficits de liquidez cuando hay vacantes. |
¿Cómo iniciarse en el sector inmobiliario?
Si decides invertir en el sector inmobiliario, sigue estos cinco pasos para empezar:
- Ahorra dinero: El sector inmobiliario tiene algunas de las barreras de entrada más caras de todas las clases de activos. Antes de empezar, querrás pagar sus deudas de alto interés y tener unos ahorros importantes.
- Elije una estrategia: Cada una de las estrategias enumeradas anteriormente puede tener éxito. Si optas por comprar REITs o fondos, puede investigar en línea sobre sus opciones para ayudarle a empezar. Si quieres comprar propiedades físicas, tendrás que decidirte por un mercado.
- Reúne un equipo: Es posible que quieras trabajar con un agente cuando empieces. Los mejores agentes te enviarán las oportunidades que no han sido listadas todavía. Con el tiempo, podrías necesitar a alguien que gestione tus propiedades y a un contable que se encargue de las finanzas. Si tienes éxito, es posible que también necesites inversores.
- Analiza las operaciones: Ya sea que inviertas en bienes raíces residenciales o comerciales, debes hacer mucha investigación sobre cualquier inversión. Por ejemplo, en el caso de las propiedades de alquiler, tendrás que analizar cuáles podrían ser los pagos futuros de los alquileres, los gastos de los que podrías ser responsable y prever el precio por el que podrías vender la propiedad.
- Cerrar el trato: El último paso es apretar el gatillo. Cierra la compra de tu propiedad, o realiza la compra en tu cuenta de corretaje.
